استثمار مبتكر مع سيطرة من البداية إلى النهاية

إن تحليل الاستثمارات العقارية لهو عمل مهم لأنه يؤدي إلى استثمارات أذكى ويجنبك الأخطاء الذات التكاليف المرتفعة. للأسف، ليس لدى مستثمري العقارات الأفراد فكرة عن كيفية البدء، وهنا يأتي دور بلو كورال. مع استشاراتنا، سيكون منزلك الثاني أفضل استثمار قمت به في حياتك.

نحن نحتسب معدل رسملة دخل الملكية بعناية

إن العنصر الأهم في عوائد ملكيتك يقبع في دخل تشغيلها. في الأساس، دخل التشغيل هو دخل التأجير بدون تكاليف الملكية (الصيانة، الضرائب، التأمين، إلخ..)

مع ذلك، فإن الطريقة الشائعة للنظر إلى دخل تشغيل الملكية ليس في مبلع الدولار المطلق، إنما من خلال النظر إلى معدل رسملة الدخل. إن معدل الرسملة هو نسبة تساوي دخل التشغيل السنوي مقسوم على قيمة الملكية.

على سبيل المثال: لنبقي كل الأرقام بسيطة، قل أنك قمت بشراء ملكية قابلة للتأجير بمبلغ 100,000$ وتولد هذه الملكية 6,000$ كدخل تشغيل. سيساوي معدل الرسملة 6% لأن 6,000$ مقسومة على 100,000$ تساوي .60.

هذا كان مثال على وحدة تأجير على المدى الطويل. إن العوائد السنوية ومعدل الرسملة تحتسب ارتكازاً على القيمة الكلية من المنزل المدفوع ثمنه بالكامل.

أما في حالة تأجير العطل أو تأجير المدى القصير، فتحتسب الأرقام بنفس الطريقة ولكن الأرقام تكون أعلى.

على سبيل المثال: لنبقي كل الأرقام بسيطة، قل أنك قمت بشراء ملكية قابلة للتأجير بمبلغ 500,000$ وتولد الملكية 90,000$ كدخل تشغيل. (بعد التكاليف) معدل الرسملة سيساوي 18% لأن 90,000$ مقسومة على 500,000$ تساوي .18. هذا يعني أن تاريخ الاستحقاق للمبلغ الكامل الخاص بالاستثمار سيكون بعد 5.5 سنة!

بكلمات بسيطة، إذا كان ثمن الملكية مدفوع بالكامل، سيولّد صاحب الملكية 18% من ثمنها كدخل سنوي. هذه الحسبة مرتكزة على البيانات بنسبة إشغال سنوي يبلغ 55%.

إذا كان صاحب الملكية قد قام بشرائها من خلال رهن عقاري، وقد دفع 40% كدفعة أولى (الدفعات الشهرية ستكون كمتوسط 2,700$) سيتأثر معدل الرسملة بفوائد الرهن العقاري، ولكن العائد مقابل رأس المال الأولي سيكون 57,000$ (نفس الـ 90,000$ دخل التشغيل السنوي بعد استقطاع الرهن العقاري).

وهذا يعني ببساطة، مقابل 200,000$ كدفعة أولى، سيكون الدخل السنوي 57,000$، بمعنى 28.8%.

حاول أن تكسب هذا المبلغ بواسطة سوق الأسهم!

معدل ارتفاع ملكية بلو كورال

ليس دخل التشغيل هو الربح الوحيد الذي يمكنك الاستمتاع به كمستثمر عقاري. تقليدياً، يرى مستثمرو العقارات ارتفاع قيمة عقاراتهم مع مرور الوقت. في المتوسط، سترتفع قيمة الملكيات بتأثير من معدل التضخم. ولكن سترتفع قيمة بعض العقارات (حتى وإن كانت لمدد قصيرة) لأسباب أخرى غير معدل التضخم، ومن نفس المنطلق لن ترتفع قيمة بعض الملكيات بل أنها من الممكن أن تنخفض أيضاً، كما حدث خلال الركود الكبير.

من الصعب توقع معدلات الارتفاع، ولكن، تنشئ بلو كورال، من خلال تطوير ملكياتها بأفضل المواد الموجودة، أعلى معدل ارتفاع ممكن.